互联网公司|被“错杀”的贝壳，“财散人聚”

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作者｜Eastland
头图｜视觉中国

2021年8月11日（美东时间），贝壳控股（NYSE：BEKE）发布了2021年Q2未经审计业绩——总成交额1.22万亿，同比增长22.2%；营收242亿、同比增长20%；截至6月末，门店数达5.29万家、同比增长25.1%；经纪人达54.9万名、同比增长20.3%。

进入2021年，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标的调控措施（限购、限贷、限价，整顿学区房等）
成效显著，房地产市场整体降温。在这样的背景下，贝壳交易规模、营收规模、线下运营规模稳中有升，龙头地位进一步巩固。

贝壳基本面向好，却因种种外部原因一跌再跌，市值蒸发约4000亿！最新市值234亿美元，仅为52周高点的四分之一，有“错杀”嫌疑。

研究贝壳务必要从两个维度入手，一是新房/二手房，二是链家门店/非链家门店。

新房VS二手房

1）年成交金额将突破4万亿

2017年，贝壳旗下ACN平台（Agent Cooperation Network）总成交金额（GTV）突破1万亿，2019年突破2万亿，2020年达到3.5万亿。2021年H1，ACN平台交易额达2.3万亿，预计全年交突破4万亿。

二手房是链家的起家业务，早期自然在ACN平台成交额里占“大头”。自2019年起，新房业务成交额占比越来显著提高：

2018年，二手房成交8220亿、占比71.3%，新房成交2810亿、占比24.4%；

2019年，二手房成交1.3万亿，但占比降至61%；

2020年，二手房成交1.9万亿，新房成交亦达1.4万亿、占比接近40%。

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成熟房地产市场，二手房交易额大于新房。而中国房地产市场，新房交易占压倒优势，二手房的角色是“追赶者”：

2014年新房、二手房总交易额分别为6.2万亿、2.6万亿，二手房占比26.8%；

2019年，新房、二手房总交易额分别为13.9万亿、6.7万亿，二手房占比提高到30%；

预计2024年，二手房交易额将大12万亿、占比39%。

但房产中介天然在二手房交易领域更有用武之地，所以贝壳的走势与“大盘”相反——从二手房业务起家苦心经营，在线下积累庞大的资源，然后将之用于新房销售，迎合开发商去库存、回笼资金的迫切需求。

2021年H1，贝壳ACN平台新房、二手房及新兴业务成交额分别为8416亿、1.3万亿和1233亿。#全年交易额有望突破4万亿#

2）新房业务异军突起

贝壳营收分为“二手房”、“新房”、“新兴业务”三个部分

2019年营收460亿，同比增长60.6%；2020年虽受疫情影响，同比增速仍达53.2%、至705亿；2021年H1，营收449亿、同比增长64.6%。

2019年新房业务收入203亿，与二手房业务的246亿营收非常接近；2020年，新房业务收入379亿，大幅超越二手房业务；2021年H1，新房、二手房收入分别为238亿、198亿。

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2019年、2020年，新房业务对贝壳营收增长的贡献率均在70%以上。2021年H1，新房业务增长贡献率降至55.9%，但仍显著高于二手房业务的贡献率。

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开发商去库存需求日渐急迫，是拓展新房业务的契机，但没有多年的积累，“天上掉下来的馅饼”也接不住。

链家门店VS非链家门店

贝壳的ACN平台将房产交易流程拆解为若干“片段”，所谓“铁路警察、各管一段”。从业者可以在“房源录入者”、“房源维护者”、“客源发现者”、“撮合成交者”等角色中选择一个或多个，以发挥自己的“比较优势”。平台力求公正、透明，让参与者获得合理的利益分配。