物流|互联网公司这些年圈了多少地？( 三 )

那么，这一平台是如何运作的呢？
据2020年财报，京东产发已分别于2019、2020年与GIC成立三支物流地产基金，包括核心基金、核心基金Ⅱ、开发基金Ⅰ ，涉及资产规模190亿，京东产发担任GP（普通合伙人）并认购部分基金份额。
同时，京东产发与上述基金签订协议，向其出售若干已完工及未完工现代设施物流。
于2019年和2020年，京东已分别录得处置收益为38亿元、16亿元，合计54亿元。此外，处置之后，已从核心基金租回若干完工设施以用于运营。

▲常见的地产基金运作模式，图片来自东海证券。
也就是说，该模式下，京东产发将募集来的基金用于收购旗下物流资产，迅速回笼资金后用于开发新项目，扩大规模的同时优化资本结构。
另一方面，京东产发还能收取基金管理费以及基金收益分成。
该部分在财报中尚未体现，但参照头部物流资管上市公司ESR来看，光是基金管理费收入就能占比超过40%（截至2020年中期），为8357.8万美元，高于投资及开发业务收入。
这种基金化运营模式，苏宁物流及菜鸟网络亦有涉及。譬如，去年苏宁发起设立的“深创投中金-苏宁云享仓储物流设施资产支持专项计划（疫情防控）” ，发行规模为26.5亿元，出售五个物流资产，实现净收益5.39亿元。
相较于住宅、商业地产，物流地产在租金收益稳定及投资回报率这两点上尤其突出。
据世邦魏理仕统计，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8% ，远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的投资回报率。
如此有赚头的资产，也难怪大家都想分一杯羹。
今年2月战略入股苏宁的深国际控股（深圳）有限公司（00152.HK ，下称“深国际”），便是瞧上了苏宁旗下的物流资产。截至2020年末，苏宁已在48个城市投入运营67个物流基地，在15个城市有17个物流基地在建、扩建。
【物流|互联网公司这些年圈了多少地？】深国际在公告中称：“此次交易可助力本集团进一步获取稀缺的物流土地资源，促进本集团综合物流港‘投—建—融—管’商业模式的滚动发展。 ”
只是目前来看，这块香饽饽，房企还分不过互联网电商巨头们。