三四线城市新规划的商业街项目|在三四线城市如何打造品质型商业街?( 二 )

【三四线城市新规划的商业街项目|在三四线城市如何打造品质型商业街?】5)具备特有资源而发展的客群：包含旅游客群、产业客群、商务客群、学生客群、文旅客群、康养客群等，这取决于商业项目可直接借助的资源，具备先天优势，此处不过多阐述。
锁定品质客群。商业街因体量小，必须舍九取一，依据自身特质进行判断，什么样的客户需求是自己能够满足的？在租售类项目中，需要附加强大的投资购房逻辑，需要明确高势能品质消费客群。相关策略为：在项目没有特有资源的情况下，放弃常规社区商业和大众家庭消费这两种最易被超越的，抢占城市领袖圈层及新兴年轻客群作为高势能品质商业街的专属客群。

势能形式的定位。以专属客群为基础，做高势能形式的目标定位。以城市领袖圈层为核心客群的项目定位为城市会客厅、轴心聚会场；以新兴年轻客群为核心的项目定位为潮玩体验中心或网红打卡艺术街区。以势能形式的定位占领目标客群的心智，成为圈层生活的核心，进一步强化势能的作用。

▲RET睿意德服务案例商丘市信华天街由于处于城市边缘待开发区域，唯一可借鉴的就是和当地最高端的五星级酒店相邻。扬长避短，以五星级酒店附属商业街为基调，缩小客群范围+提高商业势能，锁定城市领袖级高端客群，定位为城市目的型社交娱乐商业街，首先获得了当地休闲娱乐经营者的认可并达成意向，极大地提升了投资客的预期，前期顺利的商铺销售为后期持续运营奠定基础。
以极致场景满足需求
规划核心聚客空间。在社区商业中，保证客流的一般是超市、影院、教育三大件。随着今年影院和教育培训的受挫，品牌超市下沉缓慢，这三大件都出现了问题。在上一章节阐述高势能品质商业街需要锁定专属客群，就要为其定制最合适的商业街，如果传统主力店前景不明确，建议规划核心聚客空间。具体方法：为专属客群定制独有极致场景，规划“商业街+极致场景” ，比如：商业街+运动场、+博物馆、+社区服务、+广场、+mini教堂、+艺术中心、+高线连廊、+小剧场、+城市艺术品建筑…… 。以极致场景空间规划商业向内的聚客核心，提高内街商铺价值的同时，塑造强话题性的高势能品质商业街。
灵活设计稀缺商业。在设计商业建筑时，应适当避免绝对的“货值最大化” ，规划“适合运营的有效商业” ，即规划“灵活的稀缺商业” 。比如：外街有独栋旗舰店、内街各铺可视可达、有外摆空间、有专享露台、有共享庭院、有创意的体块和肌理等。将商业街空间灵活性发挥至极致，用极致场景提升自身势能，给经营商家预留想象空间。将商业街建设为美好作品。

▲泰国TheCommonsSaladaeng建筑面积仅3000㎡，是一个集合了零售、餐饮等多种服务的小型商业体，用一个半开放巨型红屋顶营造了周围人群最喜欢聚集的共享之地，这个红屋顶就是项目精神象征。

用品牌背书彰显价值
-首进品牌：商业项目通过品牌背书达到势能的最大化展现。虽然品牌下沉的主要承载地是购物中心，但商业街的城市展示面优势完全能够吸引知名品牌落位，包含特色餐饮、新零售、能源汽车、连锁咖啡、手机品牌店等。