三四线城市新规划的商业街项目|在三四线城市如何打造品质型商业街?

三四线城市新规划的商业街项目，大部分为租售结合的项目，以直接销售形式进行资金回笼。但市场现状是商铺投资回报不支撑售价，无法达到投资者认同，造成项目整体开发利润积压。这就需要放弃低成本商业街的开发模式，将打造品质商业街项目作为开发目标，达到提高存活率，提高经营回报，提高投资者认同的目标。璞石精雕方归真，用提高势能的方法打造品质商业街是较为有效的方式。

市场存在窗口期
先行城市的趋势。纵观一二线城市的过往，当一个区域发展到一定程度，都会出现标签鲜明的品质商业街。比如针对改善客群的正餐一条街，针对商务客群的城市会客厅，针对年轻人的潮玩运动街。这种区别于大众消费的品质商业街，随着城市发展而出现，能够代表商业消费升级的趋势。同时因疫情的不确定性，贴近专属客群的品质商业街，也是适应未来市场的重要发展方向。
三四线城市的市场机会。由于三四线城市地域版图不大，人口不多，商业街项目直面盒子类商业的竞争，处于直接混战状态。目前已处于百货向购物中心的转型期，整体商业市场处于消费理念变革，新旧冲突动荡不确定性时期。一方面本地客群习惯于老的百货形式消费场所，百货类以多品牌聚拢稳定客流，获得高坪效。另一方面万达、吾悦等城市级购物中心做下沉市场，囊括了全城的中高端家庭型消费。商业街作为第三类日常消费场所，占据贴近社区消费者的优势，填补了众多区域性消费市场。上述三种类型组成了当今三四线城市商业市场，这三种商业类型实际都不适合做租售结合的商业街。
三四线城市，在大众消费已经被百货、购物中心、社区商业三种形式满足的时候，也已经到了消费升级的时代。市场窗口期就是先行城市已经出现的品质商业街。那么如何用提高势能的方法定制品质商业街”？
提高势能的具体做法有三个：一是锁定客群做高势能定位；二是以极致场景满足需求；三是用品牌背书彰显价值。

锁定客群做高势能定位
消费客群分类。商业街的出路是在细分市场做特色，三四线城市消费客群大致分为五类：
1)老居民为主地缘性客群：由老百货商业、社区商业街来满足。其中社区商业街，适合于极小体量商业街，是最安全最低成本的发展方向，但基本依靠自然来访客流，失去面向未来的发展空间。
2)大众家庭型客群：此部分客群最多，基本由万达等城市级购物中心满足。这类消费需要大空间的主力店、专门店带动，不适合租售形式的商业街项目。
3)城市领袖圈层：每个城市都有自己的领袖圈层，此部分客群追求享受和私密，关注社交和休闲。此类消费一般未被满足，是消费外溢最严重的版块。而且消费客群、经营商家、不动产投资者这三类群体基本重叠。这个物业发展方向有两个标签：一是商业归属区域内有高端住宅盘或商务中心；二是操盘团队具备优质资源调配能力。
4)新兴年轻客群：任何城市都有年轻客群不断涌现，这是引领时代的客群，他们追求新潮体验，是最重要的消费群体和主动传播群体，在大多中小城市也未被满足。适合多首层商业街+公寓的规划组合，也适合市中心位置旧厂改造项目。