永续债|财报一氪｜投销比超过40% 那个继续“踩线冲规模”的绿城

制图：未来可栖
8月25日，绿城中国（3900.HK）发布2021年中期业绩。当期合同销售额同比大涨88%，取得1717亿元的跨越式成绩，并已完成今年目标近七成。在行业“逆风期”，绿城冲规模成果显著。
上半年，绿城在收入、归股净利等指标上取得了不同程度的增幅。收入与去年上半年比较增长51.2%至361亿元；股东应占利润同比增幅达15.4%，对应数字是24亿元。不过利润涨幅不及营收，绿城还是面临增收不增利的情况。
背靠央企中交集团后，企业在融资成本、现金等财务等层面表现出更明显的优势。总借贷加权平均利息成本同比下降60BP至4.6%；同期，银行存款及现金是一年内到期借款2倍，一定程度上有底气应对短期债务压力。
为完成企业主席兼执行董事张亚东在2019年提出的“战略2025”，绿城需要更快扩大规模，与之伴随的就是债务压力。截至今年6月30日，绿城中国仍踩中“三道红线”中的资产负债率指标，处于绿档的净负债率也陡增了11.4个百分点。
总的来说，绿城中国是目前政策强管控之下，为数不多的加杠杆冲规模企业。
销售额虚高拿地销售比高达96%房企TOP10 的名单中，销售排名上升的一小步，是具体数字表现的大幅增长。
根据中指研究院的房企上半年业绩榜单，绿城销售排名由2020全年的第十名，上升至第八名，超过第九名华润置地近百亿。
不过，中指榜单披露，这之中的权益销售业绩仅有712亿元，也就是1717亿元的销售额，属于绿城自己的只有41%。并且企业销售权益比重已经连续两年走低，相较2020年下降14.6个百分点。
另外，计入销售额的还有以绿城品牌销售的代建管理项目，这块的合同销售金额约348亿元。
助力企业销售排名上升的水分，越来越多了，这与销售额增长是企业战略的“硬指标”有关。绿城的“战略2025”计划中，2020年销售目标是2500亿，2025年是3500亿。
从绿城抱团取暖的拿地方式也可以反映企业冲刺销售额的决心，通过招拍挂、收并购，绿城在北京、杭州、西安等一二线城市共取得67个项目。这之中持股比例小于等于50%的共23个项目，100%全资购入的仅有20个。
在规模增长的战略下，绿城上半年拿地成果很可观。财报显示，上半年权益拿地额达740.47亿元。
快节奏拿地，伴随的是风险。今年上半年，监管层要求房企买地金额不得超过同期销售额40%比例被重提，如果拿地、销售数字都按照中指院机构发布的权益值计算，绿城上半年的地销比高达96%；用权益拿地额与合同销售额比值计算，该指标也超过监管要求的40%红线。
在“三道红线”已经踩线一条的情况下，绿城上半年的地销比反映了一定程度的财务风险。管理层在业绩会上表示，下半年将找准窗口期拿地，“用小资金来拓展大货值”，并将从拿地到开盘的速度再进一步提高。将重点放在抓销售和回款来降低风险，争取早开盘、多推货，进一步做大销售额，降低整体的地货比。
净利率下跌连续第五年计提减值损失告别宋卫平时代的绿城，在逐步走入标准化时代。标准化，也是今年业绩会被管理层提到的词。将高品质产品加深标准化落地，主要就是靠快周转。
与此同时，“标准化”还包括提升公司的人均效能。在去年的业绩发布会就已被提出，管理层表示，要继续提高人均效能值。如果按营收计算，绿城在去年整体的人均效能同比下跌1.96%。
管理层在业绩会上提出，上半年从拿地到开工4个月、至开盘6.8个月、至股东投入回正12.3个月，至交付时间30.6个月，分别同比提速10%、8%、14%及6%。项目周转速度提高也带来回款率的提升，绿城上半年回款率达到95%，自投项目销售单价则同比微涨至2.82万元/平米。