一线城市|贝壳病了，裁员会是良方？( 二 )

但在Q2，贝壳业绩疲态尽显，Q2贝壳营收242亿元，同比增长20%，净利润为16.35亿元，看似营收和利润都不错，但和2020年同期净利润29.48亿元相比，净利润下跌了44.54%。而最让资本关注的毛利率下滑了超10%，仅为22.1%，创下近几年新低。

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造成贝壳净利润下滑的主要原因是成本的激增。贝壳上半年财报显示，二季度贝壳的其他成本支出8.4亿，同比暴增190%。二季度营销费用12.4亿，同比暴增57%；管理费用22亿，同比增长12.8%；研发费用7.7亿，同比增长48%。成本费用同比增加29%，而同期贝壳的营收增速仅有20%。成本增加幅度大于营收增加幅度，压缩了净利润，造成了净利润下滑44.54%。

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净利润暴跌近5成的贝壳在二手房市场增速仅为4%，远低于总营收的增速。导致二手房的营收占比在逐渐减少，2021年二季度，贝壳二手房营收为96亿元，而一季度贝壳二手房市场的营收为102亿元，环比不增反降。在二手房信贷收紧，全国二手房市场一片哀鸿的大背景下，未来一段时间，二手房市场也很难有所起色，贝壳的营收和净利润都将受到影响。
二季度贝壳营收结构中，从贝壳佣金的支付可以看出，贝壳为应付二手房成交量暴跌做出的改变。二季度支付给内部销售人员的佣金只有76.2亿元，同比增速只有19.8%，接近整体营收的增速。但支付给外部中介公司销售人员的佣金高达94.5亿元，同比暴增51.4%。比给内部的佣金多出18.3亿元。
业内人士指出，外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。这笔巨额佣金的支出，带来的是贝壳二季度新房交易收入大增32%，而相比内部销售人员而言，贝壳从其他中介方合作而来的交易量，最终获得的净利润被进一步压缩，这也造成了贝壳二季度新房交易有量的突破，却可能没有实质盈利的突破，增收不增利的问题仍在持续。

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新房业务增利不明显，二手房市场遇冷，中介业务的主营受到巨大打击，而租赁市场的受挫再次重创贝壳。贝壳研究院研究数据显示，2021年十一黄金周全国重点40城租赁成交量和上一周的成交量环比下跌近3成。除厦门个别城市之外，其余各城市租赁成交量均环比减少，其中大连、南京、长沙等城市租赁成交量环比减少超40%，只有厦门出现了逆势增长。其中租赁市场降温幅度最大的是深圳，继去年房租下跌20%无人问津之后，今年房租价格继续出现小幅下跌。
相关数据显示我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。北京和上海的租金规模均达到1300亿元。但这次租赁市场的全面遇冷，不仅成交大幅减少，租金也略有下降。全国重点40城租金水平环比前一周下降0.3%，和去年同期相比仅仅微涨2.8%。全国重点40城中，31个城市租金环比下跌，只有9个城市租金出现环比不超过3.5%的微涨。而一线城市中北上广深的房屋租赁租金均环比下跌，新一线城市只有除重庆、天津、佛山没有下跌，其他如西安、杭州、成都、武汉等12个城市均环比下跌。成交量下降，租金下跌，这对贝壳来说无疑雪上加霜，直接影响到总体营收。
而近期疯传的“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息一旦证实，对贝壳的打击更大，这意味着链家的高费率将成为历史，进一步加大贝壳的业绩压力。
竞争对手不降反增受房地产行业整体下行所致，新房和二手房都受到影响，尤其是二手房信贷的逐渐收紧，二手房成交量近乎腰斩。数据显示，2021年9月，全国11个主要城市二手房的成交量仅为4.4万套，平均每个城市成交量只有4000套。