引言：体育综合体的再定位体育综合体一直都是体育行业最热门的话题之一。|构思体育综合体的理想模型( 三 )

根据乔治亚理工学院经济发展研究中心的研究，由于产权属于公有，体育场将免征房产税，而个人财产税方面，每年只能贡献约27万美元的税收。在销售和酒店税方面，由于亚特兰大勇士队在2017年售出了250万张门票，据统计约有18.4%的门票由来自车程2小时以上地区的群体购入，而我们假设这部分人会留下来过夜。再根据乔治亚州经济发展部的数据，在乔治亚州的休闲过夜的旅行者在交通、餐饮、住宿、零售和娱乐上花费约105美元，我们就可以算出这部分旅行者所贡献的税收情况。再加上门票销售所带来的税收，科布县每年因俱乐部效益能够产生的平均税收收入可达约210万美元。但折算出的所有费用平均每年则高达950万美元，按3%的折现率计算政府投资该球场项目的20年净现值为-1.13亿美元。
Truist球场几乎完美符合我们对于体育综合体作为目的地消费的再定位：每年大几十场的主场赛事、俱乐部常年积淀出的粉丝粘性、远离市中心对城区客群的消费带动等等。站在俱乐部的角度，积极的市场开发会带来多样的收入来源，但从政府层面来说，这样的投资却缺乏财务可行性。我们之前说过，如果一件事情企业和政府没有形成利益共同体，那它就很难做强做大，无法形成政企的双赢局面该模式将难以持久。

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好在亚特兰大勇士队并不只有Truist球场这一张王牌。在当初和科布县谈判的时候，勇士队将包含Truist球场在内的492亩土地一起拿下来做成了一个混合用途开发（mixed-use）项目，该项目被称为TheBatteryAtlanta 。该项目包括用作康卡斯特有线电视公司总部的九层办公楼、35000㎡的零售和餐饮空间（最终将拥有60家餐厅）、拥有264间客房的Omni酒店、550个住宅单元的公寓大楼、以及拥有3500个座位的Coca-ColaRoxy剧院。 TheBatteryAtlanta使得该地区变成了一个365天的目的地，而不再是只有主场赛事举办才有人流的目的地。在给政府提供税收方面，还是根据乔治亚理工学院经济发展研究中心的研究，财产税前20年里平均每年将有360万美元；销售和酒店税方面，根据研究中心的模型显示，该县每年将新增120万美元的新销售税收入，酒店税将新增190万美元，总计相加有310万美元；其他政府收入方面，根据科布县财务部门的说法，包括罚款、许可证、保险费税和其他杂项收入每年平均有约240万美元。政府20年的平均年税收将达到910万美元，费用方面则平均约170万美元，按3%的折现率计算20年的净现值为1.08亿美元。如果考虑Truist球场和TheBatteryAtlanta对该建筑群附近房产产生的“光环效应” 。科布县投资球场所产生的净现值（仍按3%的折现率计算）将达到5510万美元，能产生积极的财务表现。

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政府需要产业，因为它代表了可持续的税收。政府也可以资助产业的发展，但资助的条件仍然是希望从后期的税收中能把前期的投入找补回来。上海闵行区2019年出让了一宗78402㎡（约117.6亩）的综合用地，最终成交的楼面单价仅为7636.04元/㎡，这和上海当年19357元/㎡的平均楼面价比低了一半不止。而该宗地的竞得人则是电竞战队EDG的公司超竞集团，该地块旨在打造电竞产业集群。低价拿地的背后是双方约定前三个税收年度实现不少于300万元/亩/年的税收贡献、第四个税收年度起实现不少于500万/亩/年的税收贡献。该项目同样包括商业、办公、竞演、娱乐等多种业态，也是混合用途开发的代表。